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                      任志強:估計2020年前房地產稅出不來

                      2013-12-4 14:20:55 來源:東方早報 字號:T / T
                          有很多人讓我說說2014年的房地產發展趨勢,尤其是討論李嘉誠把中國和香港的房子賣了的問題。潘石屹把上海項目賣了(后),更多人開始擔心。我們認為(中共十八屆)三中全會一定會替中國創造一個起碼比過去十年更好的環境和條件。可以批評,但更多應該表示支持,即便是批評也要推動他繼續向前。
                      關于企業層面
                         (關于)混合制改革,很多人說是國企兼并民企,我不太同意這個說法。利用混合制的方法,項目、財產等等大家可以分配了。比如說,過去規定多少央企可以做房地產,其他的就不能做。(中共十八屆)三中全會之后,我已經接收到了無數家邀請。再后一步,如果混合制改革出現了,兼并收購問題可能更多。不能進入房地產的可以進入房地產了。注冊也一樣,過去房地產的注冊門檻是最高的,做一個大項目,門檻更高。現在門檻降低,好處是有一些人可以利用關系獲得一些土地。從企業層面來說,一定會發生很多變化,比如兼并收購以及國企和非國企、上市公司和非上市公司之間的多種混合。
                      關于資本市場
                          上市改革很快會推出來。現在,境內外上市的地產和地產相關(公司)有170多家,排隊的有400多家。如果都可以上市,上市的地產公司就會越來越多。這種條件下,上市、融資和獲取地產項目的情況就會發生巨大變化。不動產基金是未來的一個發展模式。銀行方面呢?這一次民間銀行不是非金融管理司審批,是準金融機構類型,有可能形成住房按揭銀行變成一種特殊銀行,對房地產也會產生影響。不僅僅是自己的錢往自己口袋里借的問題,很重要的是可能把項目和企業周轉給單位的貸款變成給個人貸款。
                      關于房地產稅
                          如果把房地產行業改成“營改增”,會對市場產生巨大的影響。
                      房地產稅有很多爭議,房地產稅和房產稅不一樣。有人說不動產登記,大多數人認為是登記房子。錯了,不動產登記中不是指房子,而是農地、耕地、河流、海域,也包括城鎮的房子和農村房子。我估計2020年房地產稅出不來。能不能把房地產、不動產統一了呢?過去是無數部門在管理中國的不動產,現在要歸到一個部門去管,這是非常難的。
                      前一段時間,全國政協委員做了一個調研,調查了上海兩個稅,其中一個就是房產稅。政協委員說,為什么全國都在學習營改增,卻沒有人想學房產稅呢?這就實現了一個悖論。房產稅我們去年收了2億多元,納稅成本大概也是2億多元。名義是增加稅收,實際上是增加成本。按照目前的情況,哪怕是把存量加起來,也就是20億元,拍一塊土地,溢價就是50億元。不收稅土地溢價更高。房產稅變成房地產稅之后是一個新稅種,早著呢。
                      關于土地與小產權房
                         現在叫“城鄉一體化”,也就是說農村土地可以同權同價,但是前面有限定詞,嚴格按照規劃和用途來定。這是堅決強調用途的。地方政府有非常大的權力,可以讓你入市,也可以不讓你入市。不修改土地管理法,這個還是做不到的,所以還要繼續改革。
                      上個世紀80年代的改革最容易,1992年也容易,那個時候大部分都是紅頭文件,你想否定就可以否定了。現在很多已經有法了,要改就要修法。比如小產權房,不修法是不行的。最近我們在清查小產權房,現在有7.6億平方米小產權房,700萬套左右,60%沒有經過質量和安全檢查,塌了誰負責任?所以,小產權房可以自由轉正,現在是不行的,要先修改法律。
                      關于城鎮化與土地使用比例
                         城鎮化不是說人住在城鎮,而是說你的收入來源。要讓第三產業就業比重提高,實現真正城鎮化,而不是靠農業就業獲得勞動收入。
                      在土地使用比例問題上,開發商成了罪人,其實大量的土地是工業用地用了。工業用地基本上是一層房子,產值非常低。在城市化率高速增長的階段,韓國等國家城鎮化率越高的時候,農村人均用地越多,我們走反了。
                      關于制度
                         從制度層面來說,我們政府要求市場決定資源配置。如果說讓自由選擇,就不能限購,限購就沒有自由選擇權。現在的制度逼著大家假結婚和離婚。
                      (中共十八屆)三中全會告訴我們會改,如果說這些改變在明天出現,對房地產市場影響是巨大的。比如,明天宣布所有農用地可以選擇入市,情況就不一樣了。我們沒有辦法按照原來規定說,房地產市場會如何。今年的數據告訴我們,土地供應量是負的。說房市不行了,我覺得未必。城市之間的差距開始出現,我同意。因為有那么多人往中心城市跑,差距一定存在。
                      (本文根據任志強11月27日在2013年福卡經濟論壇“變局·中國”的發言整理而成,經主辦方授權刊登,未經審訂。) 
                       
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