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                      臺州一房產商暗扣返租收入逃稅被重罰

                      2015-12-16 7:59:38 來源:商報 字號:T / T

                       

                          11項違法事實,124萬元滯納金,134萬元罰款
                          稅法規定,“返租”涉兩種不同的應稅行為,雙方均需繳稅
                          “撿了芝麻丟了西瓜”這句俗語耳熟能詳,在現實生活中,這樣的實例也比比皆是。
                          日前,臺州市地稅稽查局查處的一起涉稅案件,正應了這句話。
                          因為存在商鋪返租租金沖減銷售額現象,臺州市地稅稽查局對臺州某房地產公司進行了突擊檢查,而檢查的結果有些驚人。
                          該房地產公司被查出11項違法事實,查補稅費196萬元,并加收滯納金124萬元,以及加處罰款134萬元。
                          房地產開發企業將商鋪銷售給購房者以后再租回,房屋發生了所有權的轉移,即房地產開發企業發生了銷售不動產的行為,應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。在營業稅計稅營業額的確定上,根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅務總局第52號令)的規定,有償提供營業稅應稅勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為應當繳納營業稅。所稱有償,是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。房地產企業的“售后返租”是以低于同類房屋的市場價格為代價取得業主在未來一段時期商鋪的經營權或使用權,而作為業主,是以房屋無償或低價收取租金為代價取得低于市場價格的房屋,雙方均取得了稅法規定的“其他經濟利益”。所以,房地產企業以“售后返租”方式銷售商品房,不應當按照實際的房款為營業稅計稅依據,還應當包括銷售商品房取得的“其他經濟利益”,該“其他經濟利益”即該房地產企業銷售同類房屋的市場價格與實際成交價格之間的差額部分。
                          浙江省地方稅務局《關于營業稅若干政策業務問題的通知》(浙地稅函〔2008〕62號)第八條規定:房地產開發公司采用折讓優惠等形式將商品房銷售給購房者,在簽訂購房合同的同時,房地產開發公司(或房地產開發公司的關聯企業)與購房者另行簽訂商品房委托管理合同,約定購房合同以折讓后優惠價款為成交價,購房者自愿放棄一定時期的托管收益權和其他費用。房地產開發公司商品房折讓優惠額(或商品房售價低于同類商品房價格部分)應并計商品房銷售價款一并按銷售不動產征收營業稅。
                      對于購房者而言,將房屋租賃給房地產開發企業,對于購房者取得開發企業的低于同類房屋市場價格的優惠屬于其他經濟利益,應按“服務業——租賃業”稅目征收營業稅。但需要說明的是:對個人租賃房屋月平均收入未達到營業稅起征點的,免征營業稅。
                      此外,根據《國家稅務總局關于個人與房地產開發企業簽訂有條件優惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復》(國稅函〔2008〕576號)的規定,房地產開發企業與購房者個人簽訂協議規定,房地產開發企業按優惠價格出售其開發的商店給購買者個人,但購買者個人在一定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用。其實質是購買者個人以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。根據個人所得稅法的有關精神,對上述情形的購買者個人少支出的購房價款,應視同個人財產租賃所得,按照“財產租賃所得”項目征收個人所得稅。每次財產租賃所得的收入額,按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。
                      案情回顧
                          “當時,我們得到群眾舉報。”據臺州市地稅稽查局工作人員介紹,舉報線索反映:該房地產集團有限公司某大廈項目商鋪銷售時,按照扣除返租收入后的凈價確認收入,存在返租收入不入賬申報相關稅費問題。
                      臺州市地稅稽查局立即抽掉精干力量組成檢查組,進行前期調查。
                          2014年3月27日,在履行相關的審批手續后,檢查組一行四人,迅速到達被查單位進行了突擊調取賬簿以及相關憑證等資料。
                      經過對各類資料的整理并結合前期調查,檢查人員對被查對象的基本情況有了一個比較全面的把握:某大廈項目有某大廈酒店和某大廈商住用房兩個子項目,于2004年4月取得用地規劃許可證,2005年9月開始正式投資建設,項目總面積近十二萬平方米,截至檢查時,商住項目已售罄,商鋪及地下車庫還有部分未售。
                          對于舉報線索中所提到的返租收入問題,檢查人員在對調取的各類合同進行了仔細篩查,終于在一個單獨的箱子里找到了大量《商品房認購協議書》和《委托租賃合同》,與《商品房買賣合同》進行比對,被舉報的內容清晰反映在檢查人員面前。
                          但在將相應的協議書與合同進行核實時,檢查人員發現已掌握整理的協議書和委托租賃合同與某大廈商鋪銷售的整體概況有較大差距。于是,檢查人員實施二次突擊調賬。
                          功夫不負有心人,在二次突擊調賬現場,檢查人員在公司銷售部電腦中找到了某大廈商鋪返租的明細表以及十分完整的商鋪銷控清單,結合前期調取的資料,商鋪銷售的返租情況已基本能完整確認。通過已掌握的證據以及政策攻心,公司在后期還是提供了完整的返租合同,至此,被舉報的違法事實已基本查清,共核實確認未入賬返租收入890多萬元。
                          然而,檢查工作卻遠未結束。從對舉報內容的調查過程中以及與公司相關人員的接觸和交談中,檢查人員就感覺該公司在對某大廈項目的管理上存在一定混亂,在逐步掌握某大廈項目的資料后,檢查人員按照稅種全面檢查的要求對相關內容開展了進一步檢查,結果發現了備查對象存在延期申報、租賃收入少申報、租賃合同印花稅少繳、商鋪免租期未申報房產稅以及出租商鋪及酒店項目未繳納城鎮土地使用稅等更多問題。檢查人員在大量數據面前抽絲剝繭,對出現問題的線索一一進行核實取證,最終查實存在11項違法事實。

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